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如若北上广深的住宅均价从刻下水平区别下降18%、32%、39%、43%，其房价就达到了“第一层安全垫”

文｜刘建中 陈汐

中国一线城市的住宅价钱十分文明，万得（Wind）数据表现，2024年10月，北京、上海、广州、深圳二手住宅的挂牌均价区别为6.24万元/往往米、6.58万元/往往米、3.87万元/往往米、7.37万元/往往米。即使成交价在挂牌价基础上打个九折，价钱仍然不菲。如若买入后房价着落，购房者就要承受高大的财务亏损。

2024年9月，繁多楼市新政出台，许多城市的住宅往复量显赫上升。万得数据表现，2024年10月第三周和第四周，北京、上海、深圳二手房往复面积比9月同时候别上升了66.8%、80.6%、140.4%（广州尚未裸露关扫数据）。

不少一又友顾虑房价上升，怕错逾期机，到处盘考该不该攥紧买房。笔者无法精确判断购房时机，然则不错提议两个要领手脚“购房安全垫”，供大家参考。当满足第一个要领时，购置一线住宅相对安全；当满足第二个要领时，购房则更为稳健。

第一个要领：房租接近或等于房贷（假设贷款比例不错作念到100%）；

第二个要领：房租满足住宅类不动产投资基金（REITs基金）的收益率要求。

下著述节会更详备地计议这两个要领，然则这两个要领有一个共同的、必须满足的前提：房租在将来几十年中弗成大幅下降。这个前提看似特地尖刻，但从好意思国和日本的数据看，这个前提是确立的。

一线城市房租不会大幅下降

从恒久看，中枢城市的房租合座保捏持重或进取。咱们先望望好意思国的情况。

好意思国有多个A级限制城市（A级不错大体等同于一线），包括纽约、洛杉矶、芝加哥、旧金山、波士顿。好意思国A级城市的房租指数如图1所示。

2008年次贷危急对好意思国经济形成了紧要打击，但在危急最为严重的2008年-2011年，好意思国A级城市的房租也莫得大幅下降。

图1: 好意思国A级限制城市的居住房钱指数（2000年=100）

底下望望日本的情况。

从1990年到2020年，日本经济阅历了“失去的三十年”，经济增长极为慢慢。从图2看，以东京王人为代表的日本一线城市，其房租并莫得大幅下降。1998年亚洲金融危急给日本经济带来重创，但日本东京王人区部的房租仍然合座保捏持重。

图2: 日本东京王人区部的房屋房钱指数（1990年=100）

是以，咱们认为，北京、上海、广州、深圳的住宅房钱将来不会大幅下降，其间也许会有小幅波动，但合座上会保捏踏实或慢慢上行。这里再强调一下，以上这句话中有两个重心：“一线城市”和“住宅”。换句话说，如若不是“一线城市”，或者是写字楼、商铺等“非住宅”房产，以上判断不一定确立。

底下计议在咱们提议的两个要领之下，一线城市住宅价钱的底部在那处。

房租要领之下，房价要降些许

下文称“房租接近或等于房贷”为“房租要领”。

这个要领的推理如下：一线城市存在多数刚需东谈主群，他们通过租借满足住房需求。如若房租和购房贷款收支无几，多数刚需会被开释，从而不错隔断房价进一步着落。

为了满足“房租要领”，北上广深的房价还需着落些许呢？图3是愚弄各城市住宅的平均价钱和平均房租计较出的房钱收益率。

图3: 北上广深住宅房钱收益率（季度平均值）

2024年三季度，北京、上海、广州、深圳的房钱收益率区别为2.3%、1.9%、1.7%、1.6%。商量到将来房贷利率仍有下降空间，假设30年期贷款利率降到2.8%，再假设贷款率为100%。那么为了满足“房钱要领”，北京、上海、广州、深圳的房价区别需要下降18%、32%、39%、43%（四大一线城市的房租将来几年不太可能大幅高潮，如若某城市房钱大幅高潮，读者不错凭据以上时候自行计较）。

咱们把“房钱要领”之下取得的购房价钱“安全垫”称为“第一层安全垫”。虽然，自有住房比租房附带诸多益处，是以确切要求下，房价可能够不上“第一层安全垫”。

许多东谈主以为“第一层安全垫”依然富饶安全。在一般要求下，果真如斯。然则，在顶点要求下，还有一个愈加安全的要领，即“REITs 收益率要领”。

REITs收益率要领下，房价要降些许

如若一线城市房价满足了“住宅类不动产投资基金（REITs基金）”所要求的收益率，那么这些基金就不错愚弄金融阛阓的海量资金，推论钞票限制。所谓“推论钞票限制”即是购入住宅。

这些基金的购买，一方面能够径直隔断房价着落，另一方面能够开释出积极信号，带动社会老本隔断房价着落。虽然，这些基金当今的底层钞票并不波及个东谈主房东，然则他们的收益率要领仍然不错手脚紧迫的参考。

A股阛阓中，现存五只住宅类REITs基金，它们是：中原北京保险房（508068.SH）、红土改进深圳安堵（180501.SZ）、中原基金华润有巢（508077.SH）、国泰君安城投宽庭保租房（508031.SH）、中金厦门安堵（508058.SH）。

除了中金厦门安堵，其余四只基金的底层钞票王人是一线居住类钞票。这四只基金当今收益率均值为4%。商量到基准利率还有下调空间，假设下浮10%，而基金收益率也随之下降10%。那么当一线住宅收益率达到3.6%（4%*90%=3.6%），房价就达到了比“第一层安全垫”更为安全的“第二层安全垫”。

如若北上广深的住宅要满足3.6%的收益率，则均价还需要区别下降36%、47%、53%、56%。以上跌幅看起来特地大，但这仅仅一个表面数值。本色上，当一线房价朝着这个表面值着落的进程中，许多成分会隔断房价跌到这个进度。

空洞全文，如若北上广深的住宅均价从当今水平区别下降18%、32%、39%、43%，房价就达到了“第一层安全垫”，如若区别下降36%、47%、53%、56%，房价就达到了更为安全的“第二层安全垫”。

北上广深四大城市的住宅具有一定的稀缺性，购买者也不限于腹地住户。四大城市的住宅价钱变动具有标杆作用，在国度促进房地产回暖的策略下可能不会跌到第一安全位，并且或者率不会跌到第二安全位。关于刚需购房者，如若房价接近第一安全位，并且自己财务景象追究，不错商量发轫。毕竟，自有的住房更有家的嗅觉。

作家刘建中、陈汐为《财经》产业接洽中心接洽员；剪辑：刘建中

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