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文：任泽平团队

导读

近期救楼市政策力度空前，11月政策力度再度加码。9月26日中央会议首提“促进房地产阛阓止跌回稳”。10月17日，住建部、财政部等五部门结合召开新闻发布会，先容促进房地产阛阓沉着健康发展关系情况，明确促进房地产阛阓止跌回稳的“组合拳”。11月13日，财政部、税务总局、住建部发布《对于促进房地产阛阓沉着健康发展关系税收政策的公告》，明确多项维持房地产阛阓发展的税收优惠政策。

本次房地产税费的下调是一项积极的步履，但似乎未能触及现时问题的中枢。与之前的放脱期购和镌汰利率政策相似，尽管这些步履自己是正面的，但其潜在后果可能受限。原因安在？关节在于这些政策未能精确定位问题的本色。现时房地产阛阓的发展阶段还是发生了变化，供求关系也随之转化，举座阛阓已基本达到供求均衡，在局部区域出现了分化。此外，住户的收入和劳动预期无边不高，这与以往的情况酿成了显着对比。因此，咱们不应期待通过苟简的政策缩小就能重振阛阓。517新政即是这一表象的显着例证。

现时阛阓的中枢矛盾在于，一方面阛阓上存在大批未售出的商品房库存，另一方面，浩繁低收入家庭和大学毕业生面对住房败落的问题。这才是问题的要害所在。咱们不是一直在学习新加坡和德国的住房模式吗？不是一直在想法成就租出与购买并重的新模式吗？当今，咱们面对一个历史性的机遇。搞定决策其实并不复杂：成立住房银行，大限制收购库存商品房并将其回荡为租出住房。这么不仅好像改善民生，还能为拓荒商提供现款流，转圜场地财政，阛阓也将因此止跌回稳。供求关系的蜕变将随之而来，更顾惜的是，中国将成就起一个大限制的住房保险体系，终了多方面的共赢。

在此经由中，必须确保收购的房产转化为廉租房，而绝非分厢房，以免在咱们的国情下引发大批寻租动作。同期，必须从国度层面成就住房银行，确保资金资本便宜、期限长、限制大。不然，像面前出台的收储政策那样，资金难以落地，无法终了施行后果。

正文

11月13日，财政部、税务总局、住房城乡竖立部发布《对于促进房地产阛阓沉着健康发展关系税收政策的公告》，以及税务总局发布《对于镌汰地皮升值税预征率下限的公告》，明确多项维持房地产阛阓发展的税收优惠政策。各项政策具体实践是2024年12月1日，2024年12月1日前，个东说念主销售、购买住房触及的升值税、契税尚未呈报交纳的，可按新政实践。

上周东说念主大常委会发布会暗意“维持房地产阛阓健康发展的相干税收政策”，本次发文为确定负责落地，财政发力镌汰购房资本。

1、加大契税优惠力度，镌汰购房者置业资本

《公告》提到：“对个东说念主购买家庭惟一住房，面积为140㎡及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为140㎡以上的，减按1.5%的税率征收契税。对个东说念主购买家庭第二套住房，面积为140㎡及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为140㎡以上的，减按2%的税率征收契税。”

解读：这次新政将契税1%低税率优惠面积圭臬已从原先的90㎡提高至140㎡。寰宇边界内的个东说念主购房者，不论是购买家庭惟一住房如故第二套住房，唯独房产面积不最初140㎡，均可享受长入的1%契税优惠税率。对于面积最初140㎡的住房，惟一住房的契税将按1.5%征收，第二套住房则按2%的税率实践。

这次政策休养将税费优惠的受益东说念主群从正本的刚需购房者彭胀至改善型购房者，权臣减轻了购房者的税负，大幅镌汰了购房走动资本。相配是对于一线城市中购买第二套住房的购房者，在以往的政策下，四个一线城市的第二套住宅券税均按3%的税率收取。新政策实施后，购房者最多可享受2%的契税减免。以一线城市中购买第二套住房（面积不最初140㎡）为例，若房产总价为600万，按照旧政策需交纳3%的契税，即18万元。而在新政策下，契税将降至1%，即6万元，从而为购房者省俭了12万元的契税开销。

2、若取消普宅圭臬，销售合手2年及以上住房衔命升值税，有用镌汰二手房阛阓走动资本

《公告》提到：“北京市、上海市、广州市和深圳市，凡取消平淡住宅和非平淡住宅圭臬的，取消平淡住宅和非平淡住宅圭臬后，与寰宇其他地区适用长入的个东说念主销售住房升值税政策，对该城市个东说念主将购买2年以上（含2年）的住房对外售售的，免征升值税。”

“取消平淡住宅和非平淡住宅圭臬的城市，征税东说念主建造平淡圭臬住宅出售，升值额未最初扣辞退堂金额20%的，络续免征地皮升值税。”

解读：近期，北京和上海还是明确晓喻将取消普宅的圭臬，而广州和深圳尚未发布相干政策。平淡住宅圭臬主要触及升值税和地皮升值税。在本次政策休养中，个东说念主销售合手有2年（含）以上住房的升值税被明确免征，这一步履将有用镌汰二手房阛阓的走动资本，并在一定进度上激励阛阓活跃度。以上海阛阓为例，在政策优化前，即使房产合手有满2年，非平淡住宅仍需交纳升值税。假定房产现价为800万元，购买时的原值为500万元，阐发之前的政策，应交纳的升值税约为14.3万元。可是，新政后，合手有满2年的原非平淡住宅可免征升值税，这意味着正本应交纳的升值税可皆备省俭。

对于地皮升值税，这次新政未作念休养。

3、镌汰地皮升值税预征率下限，缓解房企资金压力

《公告》提到：“将各地区地皮升值税预征率下限长入镌汰0.5个百分点。各地不错结合土产货区情况对施行实践的预征率进行休养。”

解读：在2010年，税务总局曾发文端正各地区的地皮升值税预征率下限，即东部地区为2%，中部和东北地区为1.5%，西部地区为1%。可是，跟着房地产阛阓的合手续休养，很多房地产项策画施行地皮升值税率还是权臣镌汰，导致企业多缴税费，增多了企业的资金压力。为了缓解这一压力，新政事疗后，东部地区的预征率下限降至1.5%，中部和东北地区降至1%，西部地区降至0.5%。

这次政策休养不仅镌汰了企业预征预缴的地皮升值税，减轻了企业的资金压力，况兼有助于建壮企业的预期，促进了房地产阛阓的健康发展。相配是对于那些地皮升值税施行税率还是镌汰的名堂，企业不错期待退税，从而开释出更多的流动资金，用于其他投资或运营行径。

4、三招可救地产：组建5万亿住房银行、合手续降息、全面放开限购

短期看，三招可救地产：

1）组建5万亿以上的大型住房银行收储，利率要低、期限要长、限制要大、分拨要平允。收储库存商品房用于保险房，一举多得，缓解场地财政压力，买通拓荒商现款流，幸免住户烂尾楼，为民众提供保险房。

2）合手续降息，合营镌汰相干税费、中介费等，减少购房资本。

3）全面取消限购，追念阛阓化，开释刚需和改善型需求，广州已全面放开，后续其他一线城市也应该缓缓全面放开。

长久看，以“城市群政策、金融建壮、东说念主地挂钩、房地产税和租购并举”为中枢，不错加速构建房地产新模式。

对于房地产改日趋势，咱们有三大判断：

第一大判断，要是货币、财政、楼市政策合手续发力，经济触底回升，带动劳动和收入改善，房地产有望随后止跌回稳。不然就会像517新政通常，旋即反弹后再度回落，毁伤阛阓信心；

第二大判断，改日以分化为主，房地产长久看东说念主口、中期看地皮、短期看金融，东说念主口流入的一线和强二线城市有望改善，东说念主口流出、库存严重实足的拙劣级城市面对漫长的去化；

第三大判断，政策层面短期不消缅思房价暴涨普涨，房地产发展阶段已变，供求关系发生变化，局部地区要是大幅飞腾不错通过东说念主地挂钩的阛阓化方法调控。

期待这次一饱读作气，提振信心，才智实在终了从政策底-情感底-阛阓底-经济底，促进房地产阛阓止跌回稳，助力中国经济合手续复苏。